楼市坚韧 深度调整的土拍市场期待“涅槃重生”
永华财经
2024-05-09 15:43:58
0

  财联社12月21日讯(记者王海春、李洁)受新房市场销售低迷等因素影响,2023年土拍市场成交规模也在整体回落。

  据中指院数据,2023年1-11月,全国300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降21.5%、28.0%,绝对规模均为近十年同期以来最低位水平。

  “整体来看,销售端尚未转暖的背景下,政府推地、房企拿地均偏谨慎,土地市场低温态势能否扭转,仍取决于房企资金面及销售端的恢复程度。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。

  与此同时,2023年各线城市土拍市场分化进一步加剧。

  分析人士指出,今年一线城市土拍表现较佳,热度明显高于二线、三四线城市,且流拍率处于最低位;而二线城市土地市场承受较大压力,溢价水平几乎与三四线比肩,且时有流拍现象发生;三四线城市面临的流拍压力更大。

  业内人士认为,随着包括一线城市在内的城市持续出台稳楼市政策,市场向好,接下来土拍热度有望回升。另外,杭州、厦门、成都等多个二线城市取消了地价限制,二线城市土地市场接下来的表现,仍然值得期待。

  “量缩价升”

  对于今年土地市场的变化,陈文静认为,2023土地市场主要呈现出四个特征。

  “一是土地供求两端继续缩量,二是成交楼面价上涨,三是各线城市分化加剧,四是央国企拿地金额占比提升明显。”陈文静向记者表示。

  其中一个重要特征为,虽然土地市场成交量在下降,但楼面价却在上涨。

  中指监测数据显示,2023年1-11月,全国300城住宅用地成交楼面价6416元/平方米,同比上涨8.8%。

  在房地产市场持续深度调整的背景下,为何土拍成交楼面价却上扬了?

  对此,陈文静表示,这与供地结构有较大关系。“为提高房企拿地积极性,今年政府继续加大了优质地块供应的力度。核心区优质地块成交占比提升,是今年土地价格上涨的主要原因。”

  业内人士认为,300城成交楼面价上扬虽然有结构性因素,但这也从另一个层面反映出,土地价格仍保持了较强的韧性,经受住了市场的考验。

  对于2024年土地市场展望,58安居客研究院院长张波指出,“土地市场—新房市场—土地市场”是一个循环的过程,土地市场的表现,应结合楼市走向来看。

  “目前楼市整体处于盘整过程中,房企销售市场受阻,市场信心有待进一步提升。如新房市场没有回暖,对于大多数城市而言,预计未来土拍市场仍将在低位徘徊。”张波称。

  土拍市场重回“价高者得”

  除上述几个特征,今年土地市场另一个较大的变化是,不少城市取消了土拍上限的规定。

  今年9月底,自然资源部于向各省市自然资源主管部门下发文件,内容包括建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

  据58安居客数据,目前,集中供地22城中,包括杭州在内的16个城市都不再设置地价上限。

  “取消‘限地价’规定,将主动权交给市场,让市场来决定地块的真实价格,该文件下发的背景则是土地市场整体热度较低,地方土地收入有所回落。”张波表示。

  据财政部数据,今年1-9月,国有土地使用权出让收入30875亿元,同比下降19.8%。

  而从实施土拍取消最高限价的城市来看,济南、合肥、宁波、苏州、成都、厦门等城市近期新推的地块,全部采用了“价高者得”的方式。

  事实上,取消地价上限,让地价回归市场,一定程度上有利于提振土地市场情绪。

  不过,多数房企在拿地方面的表现依旧谨慎。一家TOP10房企人士向记者表示,在当前的市场情况下,公司的投资拿地仍相当谨慎。

  “公司要发展,不拿新项目不行,但在当前的市场情况下,如果拿了不适合自己的项目,更容易出问题。因此,当前投资的核心是,一定要拿好项目,有些项目价格可能比较高、竞争激烈,但从去化的角度来看,这些项目是比较安全的。”前述TOP10房企人士说。

  其进一步表示,具体来看,公司会首先在一线及成交量不错的城市,寻找那些发展前景不错的项目,比如一些位置以及周边配套还不错的优质地块。

  “而对于那些虽然在一线城市,但发展潜力可能相对有限的项目,拿地的时候会比较谨慎。”该房企人士补充道。

  张波指出,在市场调整过程中,房企更偏好投资位置较佳的项目,这由此造成热门的地块更热,接下来可能会出现一些新的“地王”。

  央国企拿地占比提升明显

  从拿地主体情况来看,今年土拍市场延续了去年由央国企占主角的特征。

  而且今年央国企拿地的金额占比,较去年出现更加明显的提升。

  中指院数据显示,2023年1-11月,22城集中供地累计拿地金额中,央国企占比达50%,较去年全年提升13个百分点。此外,TOP50房企和TOP100房企拿地总金额中,央国企拿地数量的占比,均在七成以上。

  而对于民营房企在土地市场的表现,陈文静表示,今年房地产调控政策进一步优化,但市场销售表现不及预期,房企经营仍面临较大挑战,民企当前拿地信心仍偏弱,投资布局更加审慎。

  根据中指数据,2023年1-11月,拿地金额TOP50、TOP100中的民营房企占比均只有3成,整体上看民营房企拿地信心仍较弱。2023年1-11月,22城民企拿地金额占比为22%,较去年提升6个百分点,但仍处在低位。

  陈文静向记者表示,不少城市取消地价上限后,从高溢价地块(成交溢价率高于10%)获取企业的情况来看,截至12月19日,民企占比29.2%,举牌意愿积极性有所提升。但整体来看,政策调整后,对于民企而言,核心城市优质地块获取难度增加。

  “同时值得关注的是,个别民营房企拿地保持一定力度。如龙湖、滨江等稳健型民企仍保持一定的投资力度,区域中小民营房企,如伟星、建杭置业等,也在积极布局拿地,这也传递出看好未来市场的信息。”陈文静补充道。

相关内容

张军扩:切实稳定民营企业预...
  全国政协提案委员会副主任、中国发展研究基金会理事长张军扩12月...
2024-05-09 15:44:20
半导体设备“链主”带动4家...
  科创板首批上市企业中微半导体,其一台刻蚀机中有约1.4万个零部...
2024-05-09 15:44:17
投资初学者必读:股票配资基...
股票配资是指投资者使用自己的资金以外的资金进行股票投资。这种方式可...
2024-05-09 15:44:15
了解股票配资门槛:从哪里开...
股票配资门槛是指投资者参与股票配资交易所需满足的最低条件。一般来说...
2024-05-09 15:44:13
国内已监测到多例JN1变异...
  据央视新闻,国家疾控局今天发布关于新冠病毒JN.1变异株相关问...
2024-05-09 15:44:10
美国联邦贸易委员会(FTC...
  美国联邦贸易委员会(FTC)提议,强化对儿童线上隐私的监管制度...
2024-05-09 15:44:08

热门资讯

美国联邦贸易委员会(FTC)提...   美国联邦贸易委员会(FTC)提议,强化对儿童线上隐私的监管制度;监管措施的调整意味着,对使用儿童...
楼市坚韧 深度调整的土拍市场...   财联社12月21日讯(记者王海春、李洁)受新房市场销售低迷等因素影响,2023年土拍市场成交规模...
半导体设备“链主”带动4家国产...   科创板首批上市企业中微半导体,其一台刻蚀机中有约1.4万个零部件,但2017年时,大部分零部件依...
机构策略:市场有望重新走强 关...   中原证券指出,周三A股市场冲高遇阻、小幅震荡整理,全天股指基本呈现窄幅波动的运行特征。当前上证综...